2016年時政熱點：租賃房屋新政如何發(fā)揮復合效應

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國務院辦公廳日前印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》�！兑庖姟访鞔_了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施;同時在保護承租人合法權(quán)益方面，提出了四項政策措施，以解決承租人的后顧之憂。

《意見》體現(xiàn)了鼓勵住房租賃消費、促進購租并舉、實現(xiàn)住有所居的政策意圖。根據(jù)住建部的檢測數(shù)據(jù)，2014年，通過市場租賃解決居住的人口超過1億人，年租金突破1萬億元。中國已經(jīng)是全世界最大的住房租賃市場。但是，這個市場遠遠不夠規(guī)范。住房租賃關系不穩(wěn)定，出租人和承租人遭遇欺詐、利益被侵犯的事多有發(fā)生。同時，稅收流失嚴重。

住房租賃新政有助于降低住房租賃市場高昂的交易成本，抑制權(quán)益受損事件的發(fā)生，幫助這個市場有序發(fā)展。在“地王”頻現(xiàn)、不少一二線城市房價上漲過快的背景下，有序、安全的住房租賃市場還有助于盤活存量的商品房產(chǎn)，結(jié)合公租房的建設和供給，共同構(gòu)成了對沖部分一二線城市躁動不安樓價的防線。與過去的樓市調(diào)控政策相比，引入市場之手，比單純引入行政之手，更能號準市場的脈，更有利于疏通樓市生產(chǎn)與供給之間硬化的“血管”，防止樓市時而大起時而大落。

這還不是住房租賃新政的全部政策效應。從房地產(chǎn)去庫存的命題看，三四線城市的任務遠比交投活躍的一二線城市重。與此同時，三四線城市又是新型城鎮(zhèn)化命題的主要承擔者。沒有一個穩(wěn)定繁榮的住房租賃市場，加之傳統(tǒng)觀念的影響，在城鎮(zhèn)有固定職業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生等群體，只能通過在城鎮(zhèn)購房，才能住得下來，保證有穩(wěn)定的居住權(quán)，變成新市民。由于購房門檻過高，這就可能在房地產(chǎn)去庫存和新型城鎮(zhèn)化之間造成某種背離：一方面是房地產(chǎn)庫存壓不下去，另一方面新市民又住不穩(wěn)定。在某些情況下，這有可能導致與房地產(chǎn)市場相關的政策在執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差，即以新型城鎮(zhèn)化為名，大肆批地蓋房，導致庫存越積越多。這樣的苗頭在個別地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)。培育和發(fā)展住房租賃市場，為去庫存與新型城鎮(zhèn)化之間找到了一條既平衡二者關系，又符合實際的“中間之道”，同時為主要集中在大城市的住房中介、租賃機構(gòu)開辟了新的市場空間。

由此可以看出，住房租賃新政實際上還拓展了去庫存的思路和范疇。通常我們一說房地產(chǎn)去庫存，會認為把房子賣出去，讓庫存量降到合理水平才算數(shù)。但是，結(jié)合稅收、金融手段，將沉睡中的房地產(chǎn)喚醒，使之能夠投放到市場中去，既產(chǎn)生市場效益又能滿足人們的居住權(quán)，何嘗不是去庫存?以需求為原動力，實施有效的需求管理，就是去庫存，就是對供給側(cè)改革的實踐。從這個角度說，培育和發(fā)展住房租賃市場為如何去庫存而又不至于對整個房地產(chǎn)市場造成“寒蟬效應”，提供了可行思路。

當然，讓住房租賃新政能夠產(chǎn)生預期的、復合式的政策效應，只畫出路線圖、把實施方案的各個環(huán)節(jié)都想透了、做實了還不夠。從根本上講，關鍵是產(chǎn)權(quán)明確。只有基于明確的產(chǎn)權(quán)界定，無論公租房還是商品房，無論出租方還是承租方，其權(quán)利和義務才能合理劃分。有了這樣的環(huán)境，住房租賃市場自會健康發(fā)展。

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