申論預(yù)測試卷六及解析（城市房價）

申論預(yù)測試卷六（城市房價）

一、注意事項(xiàng)
1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達(dá)能力的測試。
2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。
二、資料
1．據(jù)國家計(jì)委、國家統(tǒng)計(jì)局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查，一季度，商品房價格、經(jīng)濟(jì)適用房價格和普通住宅價格均不同程度漲高。
據(jù)調(diào)查，一季度房屋銷售價格上漲1.9％。由于銀行加大住房貸款投入、放寬貸款條件，居民繼續(xù)保持了較高的購房熱情，個人購房比例進(jìn)一步增加，商品房銷售價格穩(wěn)中略升，同比上漲0.5％；住宅銷售價格比上年同季上漲0．８％，其中經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價格同比上漲2．0％和0．9％，豪華住宅價格同比下降0．4％。非住宅用房因供大于求，整體下降趨勢沒有改變，但出現(xiàn)有升有降的變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，非住宅用房銷售價格則比上年同季下降0．5％，其中寫字樓銷售價格同比下降3．6％，商業(yè)用房和其他用房止跌回升，同比分別上漲1．2％和1．4％。
2．中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌日前接受記者采訪時說：“城市房價的高低好比掛在樹上的蘋果的高度，人人都能摘到蘋果是不可能的，但大部分人通過翹腳、蹦跳夠得著，那就比較合理�！�
“我們現(xiàn)在房價問題的根源是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，中高低價位的房子供大于求，中低價位的供不應(yīng)求�！鳖櫾撇�說，開發(fā)商熱衷于蓋高端住宅，許多居民購房時也有“貪大求洋”的傾向。在北歐國家，近幾年郊外新蓋Townhouse也都是120平米左右的，再大的就很少見了。而我國相當(dāng)一部分購房者認(rèn)為要買就得買一套100平米以上的，大而不當(dāng)是浪費(fèi)不說，這顯然與我們的經(jīng)濟(jì)水平不相襯。如果普通家庭感到自己的期望脫離了自己的實(shí)際承受能力就說房價太高的話，也顯然也是不合情理的。
隨著高端房地產(chǎn)市場的需求得以充分釋放，今后，房地開發(fā)商將更多地把產(chǎn)品瞄向普通居民，當(dāng)房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理后，就會有更多的人來到“樹”底下，摘他們各自可以夠到的“蘋果”。
3．新華網(wǎng)北京3月3日電（記者杜宇趙承）來到全國人大代表李志斌的房間，他正和在京工作的兒子通電話，詢問看房的情況。擱下電話，李志斌連連說：“四環(huán)外一處毛坯房，均價居然每平方米7400元。這房價真讓人難以接受啊�！狈績r居高不下已是大中城市普遍現(xiàn)象。房價持續(xù)走高，百姓不堪重負(fù)，成為人大代表們關(guān)注的話題�！安灰�談房價，一談房價我就暈�！鄙虾Ｊ邪l(fā)展改革委副主任俞國生代表說，1平方米1萬元、3萬元、甚至5萬元的都有。按照這個房價，一般老百姓一年的收入，大概只能買來1平方米。過去只聽說農(nóng)村人自建住房，現(xiàn)在一些城市人也希望自己建住房。俞國生說：“前一階段，上海就有人在網(wǎng)上征集，讓想買房子的人入股，注冊公司，自己造房自己住，還有不少人響應(yīng)呢！”這種做法是否可行，暫且不去評論。一些代表認(rèn)為，起碼說明現(xiàn)在高房價已經(jīng)讓人無所適從。
國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2004年4季度，全國35個大中城市房屋銷售價格繼續(xù)快速上漲，同比漲幅為10．8％。其中，9個城市房屋銷售價格漲幅超過10％。重慶就是其中之一。來自重慶團(tuán)的代表劉明華半開玩笑地對記者說：“快到重慶買房子吧，權(quán)當(dāng)是投資，房價肯定還要漲，一定會很合算的�！�
4．在沈陽、南京甚至出現(xiàn)了雇人排隊(duì)購房、現(xiàn)場搖號購房等供不應(yīng)求的火爆場面。其中，沈陽市某開發(fā)商一期5萬平方米的樓盤竟然一天售完，第二天房價就出現(xiàn)小幅上漲。在溫州，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總的售房字條就能賣到十幾萬元，一張經(jīng)濟(jì)適用房的“樓票”能賣到幾十萬元。房價的持續(xù)上漲又刺激了購房者的“追漲”心理。特別是今年以來，一些開發(fā)商抓住國家實(shí)行更嚴(yán)格的土地管理政策，進(jìn)行片面宣傳，將嚴(yán)格土地管理政策理解是為減少土地供應(yīng)的政策，使一些居民擔(dān)心今后房價會進(jìn)一步大幅上漲而提前購房和投資性購房。
李志斌代表說，在這樣的市場環(huán)境中，政府有義務(wù)調(diào)控市場，保護(hù)這些市場弱者的利益。人大代表們認(rèn)為，合理的繁榮，能拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，非正常的發(fā)展，不僅不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，而且會給國民經(jīng)濟(jì)帶來直接的沖擊。李志斌代表認(rèn)為，有關(guān)部門要及時、全面、客觀地發(fā)布商品房供給和需求情況，正確引導(dǎo)居民的消費(fèi)預(yù)期，同時嚴(yán)格個人住房信貸審核程序，適當(dāng)限制投資性購房行為，同時，合理把握拆遷進(jìn)度，避免剛性需求集中釋放。降低房價的問題，政府可以做的事情不少。俞國生代表說，比如加強(qiáng)公共交通建設(shè)，引導(dǎo)百姓到郊區(qū)購房；比如在城市建設(shè)的規(guī)劃中，要考慮到工作單位和住房的關(guān)系等�！澳壳埃�最重要的是國家要加大對廉租房和低價房的支持力度，保障中低收入家庭居住和平抑房價�！庇趯W(xué)信代表說。
5．中新網(wǎng)1月7日電據(jù)《國際金融報(bào)》報(bào)道，城市總體房價高，本質(zhì)上是由城市價值所決定的，人為炒作行為，只能短期內(nèi)炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。
“城市價值”論價值決定價格，盡管供求狀況影響價格，但價格始終圍繞價值而上下變動，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識。
住房是特殊商品。住房特殊性的基本表現(xiàn)是，住房價值除包括凝結(jié)在住宅中的抽象人類勞動之外，更重要的組成部分是來源于城市價值轉(zhuǎn)移。
城市價值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動所形成的所有人類勞動的總和。城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟(jì)、社會諸方面價值的統(tǒng)一，是歷史價值、現(xiàn)實(shí)價值與未來預(yù)期價值的統(tǒng)一。城市價值是構(gòu)成住房價值的最重要因素之一，因而成為決定城市住房價格總體水平的第一要素。
因此，城市總體房價高，本質(zhì)上是由城市價值所決定的，人為炒作行為，只能短期內(nèi)炒高個別樓盤價格，不可能長期炒高一個城市的總體房價。從一定意義上說，房價高應(yīng)是城市的驕傲，中國城市房價高，是中國的驕傲；上海房價高，是上海的驕傲；南京房價高，是南京的驕傲。試想，房價低是好事嗎？如果一個城市房價低，恐怕給人的印象一是現(xiàn)在“窮”，二是未來沒希望。
6．國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長劉福垣最近在貴陽講學(xué)時說，我國房價尤其是部分大中城市房價畸高，根子在房地產(chǎn)政策不合理。
他指出，目前我國以批租為主的土地使用制度和住宅以售為主的房產(chǎn)政策，違背了這個階段的生產(chǎn)關(guān)系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和勞動力的再生產(chǎn)規(guī)律，因此不僅帶來房價高，也影響了整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。
劉福垣說，商品房的價格構(gòu)成是三塊：建筑成本加平均利潤，這是買房首先該花的錢；第二塊是配套費(fèi)和稅，本來也應(yīng)逐年收，我國實(shí)際是一次收了70年；第三塊是70年的地租。土地批租，等于讓買房子的人一下交70年的地租，開發(fā)商肯定要把這錢轉(zhuǎn)嫁到房價里來。建筑成本加平均利潤，在我國當(dāng)前房價里，只占了1/3，大部分是另外兩塊，房子能不貴嗎？
劉福垣說，“居者有其屋”，實(shí)際只是一種幻想。直到今天，發(fā)達(dá)的資本主義國家，平均也只有44%的人有住宅，大多數(shù)人還是租房子住，這是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的。因?yàn)檎嬲�的“打工一族”，正常的工資收入里，房租最高只應(yīng)占總收入的22%，即比如1000元工資里，最多只應(yīng)有220元是為房子消費(fèi)，而且還不僅是房租，還包括水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。再多了不行，別的行業(yè)沒法活。因?yàn)槿说南�費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是對應(yīng)的，我們買房租房的工資，來自于其他行業(yè)，為買房，不買非房產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，非房產(chǎn)業(yè)就會萎縮。換句話，就是往銀行存款買房，存多少，就會影響別的行業(yè)多少。這就是為什么目前全世界自有住房比例最高的香港和美國，也只有60%多的人有自己的私人住宅。
劉福垣說，當(dāng)前我國正處在城市化快速發(fā)展時期，每年進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民超過1億人，城市人口凈增加在1500萬人以上。只有把土地批租和以售為主的房地產(chǎn)政策徹底改變，讓住宅作為消費(fèi)品和投資品的雙重屬性各得其所，城市的“門檻”才會降低，內(nèi)需才會拉動，消費(fèi)結(jié)構(gòu)才會不斷升級，各行各業(yè)也才能健康有序發(fā)展。
只有這樣，才不會一方面70%以上的產(chǎn)業(yè)工人沒有很好的住房，另一方面在高地價下，房開商又只能拼命蓋豪宅。
 7． 幾年前“房產(chǎn)泡沫”字眼首次亮相中國經(jīng)濟(jì)界就曾引起不小的轟動和爭辯。那時，關(guān)于中國大城市房價收入比的持續(xù)走高已成定論：我國大中城市的房價收入比較高，上海、北京等大城市更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際上同等城市的房價收入比。
人人都承認(rèn)我國城市房價偏高，但一個相當(dāng)大的悖論卻是，近幾年我國房產(chǎn)市場持續(xù)“供需兩旺”，要是真買不起，為什么還要爭著買？
建設(shè)部《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的報(bào)告列舉了大量房地產(chǎn)市場“供需兩旺”的數(shù)據(jù)，并以此證明，目前的我國住宅需求仍然真實(shí)，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過�，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。報(bào)告預(yù)計(jì)到2020年，約有3億至3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房；城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2003年的23.8平方米可能要達(dá)35平方米�，F(xiàn)實(shí)的有效需求測算為5.4億平方米。
然而，這些解釋仍然掩蓋不了一個相當(dāng)無奈事實(shí)：住房市場需求大于供給，而普通市民收入水平的確無法承受如此高的房價。在我國幾個重要城市里，約有7成的商品房是由30％的最高收入人群購買的。
專家認(rèn)為，消除房產(chǎn)泡沫不光是政府、管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商的事兒，作為消費(fèi)者，城市居民也有一份責(zé)任。目前，國際國內(nèi)專家學(xué)者都建議居民們要牢牢樹立房產(chǎn)“梯級消費(fèi)”觀點(diǎn)，通俗點(diǎn)說，就是買不起大房子就買小房子，買不起新房子就買二手房，買不起二手房就先租房住……不逞能，不打腫臉裝胖子，量力而行，先有個“窩”，然后再向往更溫暖、更美好的“家”。
8．2000年2月24日 《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，建設(shè)部部長俞正聲今天在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上對某些大城市房價過高作了診斷，并開出“藥方”。
俞正聲分析說，在目前我國一些特大城市，比如北京、上海、廣州等地，房價過高的主要原因之一是收費(fèi)高，其中地方政府為解決配套建設(shè)資金來源，將這部分費(fèi)用打入了住房成本是重要因素。此外，大城市的住宅規(guī)劃過多集中在市區(qū)，地價、拆遷費(fèi)用占住宅成本比重較大；大城市原來的集團(tuán)消費(fèi)也在很大程度上依托了房價的攀升。
俞正聲給降低特大城市房價開出“五味藥”：首先要實(shí)行住房貨幣化分配，使市場對于高價房的需求下降，運(yùn)用市場供求調(diào)整價格；其二是加強(qiáng)城市總體規(guī)劃，新居民區(qū)宜建在離開市中心，但又在城市快速交通沿線的區(qū)域，這樣既不給百姓出行帶來不便，而且地價相對便宜；其三是實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策，供給中低收入職工的經(jīng)濟(jì)適用房政府免征土地出讓金；其四是對符合規(guī)定的大城市職工給予一定的住房補(bǔ)貼；其五是降低經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)成本，通過改革出臺一些政策降低住房建設(shè)費(fèi)用。
三、申論要求
1.請用不超過150字的篇幅，概括給定材料所反映的主要內(nèi)容。（20分）

2. 用200字左右的篇幅，就材料所反映的主要問題提出解決的方案。要求方案要體現(xiàn)針對性和可操作性。（30分）

3. 根據(jù)給定材料自選角度，自擬題目進(jìn)行論述。要求內(nèi)容充實(shí)，中心明確，論述深刻，有說服力，字?jǐn)?shù)在1200字左右。（50分）

預(yù)測試卷六參考答案
1.答案提示
反映了當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢下大中城市房價居高不下的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士、社會人士、老百姓對房價高的態(tài)度、評價，及產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因。
2.答案提示
（1）由國家計(jì)委、建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等有關(guān)部門根據(jù)市場情況，制訂合理的調(diào)控價，使價格高得不至于太“離譜”。
（2）采取多種渠道，籌措資金建立廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，滿足中低收入群體的購房要求，維護(hù)社會的穩(wěn)定。
（3）解決城市住房與交通的關(guān)系。使郊區(qū)、中心、交通三者的關(guān)系理順。
3.答案提示
房價上漲要慎之又慎
對于生活在城市的人來說，能夠擁有一套寬敞舒適的住房，是無數(shù)人夢寐以求的事情，尤其是對于只身飄泊在異鄉(xiāng)的打拼族來說。然而，價格不扉的房價讓許多人望而卻步，望樓嘆息。即使如此，一些人還是省吃儉用，勒緊褲腰帶，東借西挪，最終如愿以償，雖然自己已成“負(fù)翁”。
據(jù)報(bào)載，北京、上海、深圳的房價簡直是天價，為何房價如此之高，對此，仁者見仁，智者見智，它的哪怕是小小的波動，就會牽動著億萬百姓的神經(jīng)，真可謂“牽一發(fā)而動全身”。房價的問題牽涉到土地、商業(yè)、社會穩(wěn)定等有關(guān)部門，因此，房價的改革須慎之又慎。
根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2004年4季度全國35個大中城市房屋的銷售價格繼續(xù)快速上漲，同比漲幅為10.8％，其中，9個城市的房屋銷售價格漲幅超過10％……難道房價就永遠(yuǎn)地上漲下去嗎？答案是否定的，畢竟，大部分老百姓的收入水平擺在那里，人們的心理承受能力有限，一味地?zé)o限上漲，最終會落個人去樓空。
住房是特殊商品。住房的特殊性的表現(xiàn)是住房價值除包括凝結(jié)在住房中的抽象人類勞動之外，更重要的組成部分是源于城市價值轉(zhuǎn)移，而城市價值是有形價值與無形價值的統(tǒng)一。由此北京、上海等城市是人們趨之若鶩的地方，除了炒作之外，更是自身文化、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、歷史等綜合因素作用的結(jié)果。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧之昌形象地打了一個比方，他說，城市房價的高低好比掛在樹上的蘋果的高度，人人都能摘到蘋果是不可能的，但大部分人通過翹腳、蹦跳夠得著，那就比較合理。這個形象的比喻，深刻地揭示了房價與老百姓的購買力之間的關(guān)系。它告訴我們，在當(dāng)今的工資水平，家庭成員職業(yè)收入等方面，一般人還不具備購買房的能力，但通過個人多年積累，向親朋好友轉(zhuǎn)借，就能買到房，買房也不是空中樓閣。
城市，往往是當(dāng)?shù)卣�治、�?jīng)濟(jì)、文化的中心，尤其是處于社會主義初級階段的中國，代表先進(jìn)生產(chǎn)力的城市，往往引領(lǐng)農(nóng)村在前進(jìn)。在中國的600多個城市中，大部分尤其是特大型城市的房價高已是不爭的事實(shí)。而城市居住著3億多的從事較重要職業(yè)的群體。解決好他們的住房，的確是一件關(guān)系到國計(jì)民生的大事。常言道，安居才能樂業(yè)。試想，一個居無定所、四處飄泊的人在漆黑的夜晚心情會是什么樣。只有解決了住房，人的心情才能安定下來，才能在第二天精神飽滿地投入到工作當(dāng)中，為社會創(chuàng)造出更多的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富。
在構(gòu)建和諧社會奔小康的今天，使房價如何趨向于人們的消費(fèi)水準(zhǔn)，的確是一件慎之又慎的事情，對于國家宏觀調(diào)控部門尤為如此。

  [本試卷節(jié)選于《2006年京華版申論預(yù)測試卷及解析》，欲知詳情請點(diǎn)擊http://www.htexam.com/book/index.asp購買。]